Una de las preguntas que más conflictos genera en las comunidades de propietarios es esta: ¿hace falta que todos los vecinos estén de acuerdo para aprobar una derrama?
La respuesta es no, en la mayoría de los casos. Pero la Ley de Propiedad Horizontal establece reglas distintas según el tipo de gasto, y confundirlas es una fuente habitual de disputas y errores en las juntas.
Qué es una derrama y cuándo puede aprobarse sin unanimidad
Una derrama es una aportación económica extraordinaria que la comunidad exige a cada propietario para hacer frente a gastos que van más allá del presupuesto ordinario. Puede tratarse de la reparación del ascensor, la rehabilitación de la fachada, una avería en la instalación eléctrica o cualquier obra no prevista en el presupuesto anual.
La Ley Orgánica 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 17, regula las mayorías necesarias para adoptar estos acuerdos. La unanimidad solo se exige para los acuerdos que impliquen modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. Para el resto, basta con mayorías distintas según el tipo de actuación.
Mayorías según el tipo de derrama: la clave para entender cuándo hay obligación de pago
La LPH diferencia varios supuestos con requisitos distintos:
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Obras de conservación y mantenimiento necesarias: cuando el gasto es imprescindible para mantener el edificio en buen estado (reparar humedades, arreglar un bajante, rehabilitar elementos estructurales), basta con la mayoría simple de propietarios y de cuotas de participación. Todos los vecinos quedan obligados al pago, hayan votado a favor o no.
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Supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensor: la LPH exige mayoría de propietarios que representen mayoría de cuotas, incluso si la obra implica modificar el título constitutivo. Nadie puede negarse al pago aunque el importe supere las doce mensualidades ordinarias.
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Obras de mejora de eficiencia energética y energías renovables: si el importe repercutido anual, descontadas ayudas públicas, no supera doce mensualidades ordinarias, basta con mayoría simple. En caso contrario, son necesarias tres quintas partes de propietarios y cuotas.
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Mejoras no necesarias: cuando la obra es una mejora que no responde a una necesidad de conservación, la LPH permite a cualquier propietario que votó en contra no pagar la derrama, siempre que su importe supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Esta es la única situación donde un vecino puede negarse legalmente al pago.
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Unanimidad: solo se requiere para modificar el título constitutivo o los estatutos. No se aplica a las derramas ordinarias.
Caso real: derrama por rehabilitación de fachada impugnada por un vecino:
Una comunidad de propietarios de Madrid aprobó una derrama para rehabilitar la fachada del edificio, deteriorada por filtraciones de agua que afectaban a varios pisos. La mayoría necesaria se alcanzó conforme a la LPH. Uno de los propietarios se negó a pagar alegando que no había estado de acuerdo en la junta y que la obra le parecía excesiva.
Tras consultar con los abogados de CEA, se le explicó que, al tratarse de una obra de conservación necesaria aprobada con la mayoría legalmente exigida, su negativa no tenía amparo legal y le exponía a una situación de morosidad. La comunidad inició el procedimiento monitorio y el propietario acabó abonando la deuda más los intereses. La oposición al acuerdo debió canalizarse, en todo caso, por la vía de la impugnación judicial dentro del plazo legal, no mediante el impago.
¿Puede un vecino negarse a pagar una derrama aprobada en junta?
Una vez aprobado el acuerdo con la mayoría requerida por la LPH, todos los propietarios quedan obligados al pago, independientemente de cómo hayan votado. Los acuerdos son ejecutivos desde el momento de su adopción, conforme al artículo 19.3 de la LPH.
El único camino legal para oponerse es impugnar el acuerdo ante los tribunales dentro de los plazos previstos: tres meses en general, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Y solo cabría solicitar la suspensión cautelar del pago como medida ligada a esa impugnación. Negarse a pagar sin impugnar convierte al propietario en moroso, con las consecuencias económicas y legales que eso implica.
La excepción, recordemos, es la mejora no necesaria que supere tres mensualidades: en ese caso, quien votó en contra puede quedar exento del pago si lo comunicó expresamente durante la junta y así consta en el acta.
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Cómo calcular el importe de la derrama que corresponde a cada propietario
La LPH no fija límites económicos para las derramas. La junta decide la cantidad necesaria para cubrir el gasto. El reparto se hace, como norma general, aplicando el coeficiente de participación de cada vivienda sobre el total del edificio, tal y como establece el artículo 3 de la LPH.
Si los estatutos establecen otro criterio, o si la junta lo acuerda por unanimidad, puede adoptarse un sistema diferente, como el reparto a partes iguales. Pero sin ese acuerdo, el coeficiente es la regla que aplica.
En CEA contamos con un equipo especializado en derecho de propiedad horizontal que puede analizar su situación concreta: si la derrama fue aprobada conforme a la ley, si tiene fundamento para impugnar un acuerdo o si le conviene defender su posición ante la comunidad. Actuamos tanto para propietarios como para comunidades que necesitan asesoramiento jurídico riguroso.
Preguntas frecuentes sobre derramas en comunidades de propietarios
¿Hace falta unanimidad para aprobar una derrama en una comunidad de propietarios?
No en la mayoría de los casos. La unanimidad solo se exige para modificar el título constitutivo o los estatutos. Para obras de conservación y mantenimiento basta con mayoría simple; para otros supuestos, la LPH establece mayorías específicas según el tipo de actuación.
¿Puede un vecino negarse a pagar una derrama si votó en contra?
Con carácter general, no. Una vez aprobado el acuerdo con la mayoría legal, todos los propietarios están obligados al pago. La excepción son las mejoras no necesarias que superen tres mensualidades de gastos comunes, caso en que quien votó en contra puede quedar exento si lo comunica expresamente.
¿Cuánto tiempo hay para impugnar una derrama aprobada en junta?
El plazo general es de tres meses desde la adopción del acuerdo. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a un año. Pasado ese tiempo, la impugnación ya no es posible.
¿Qué pasa si no pago una derrama comunitaria?
El propietario entra en situación de morosidad. La comunidad puede reclamar el importe mediante un procedimiento monitorio, que es ágil y efectivo. Además, el propietario moroso pierde el derecho de voto en las juntas mientras mantenga la deuda.
¿Hay un límite máximo para el importe de una derrama?
No. La Ley de Propiedad Horizontal no establece topes económicos para las derramas. La junta de propietarios es quien decide la cantidad necesaria para cubrir el gasto, sin limitación legal en cuanto al importe.
¿Quién paga la derrama si la vivienda está alquilada?
La derrama es siempre una obligación del propietario, no del inquilino, salvo que el contrato de arrendamiento establezca otra cosa. Que el piso esté alquilado no exime al propietario de su obligación de pago frente a la comunidad.
Maribel Muñoz Villas – Directora Desarrollo de Negocio
